Naar aanleiding van de coronapandemie heeft de discussie over de toepassing van artikel 1722 oud BW en de draagwijdte van de vrijwaringsverbintenis van de verhuurder een hoogtepunt bereikt.
Recente uitspraken van het Hof van Cassatie (arrest van 26 mei 2023 en van 7 september 2023) hebben duidelijkheid proberen te scheppen in deze discussie. Het Hof heeft met name geoordeeld dat de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronapandemie wel degelijk beschouwd kunnen worden als een genotsstoornis en juridisch (tijdelijk) tenietgaan in de zin van artikel 1722 oud BW. Als gevolg hiervan wordt het toepassingsgebied van artikel 1722 oud BW uitgebreid tot situaties van tijdelijke overmacht.
Deze uitspraken roepen echter enkele belangrijke vragen op in de rechtsleer en rechtspraak.
De discussie draait voornamelijk om de vraag of de overheidsmaatregelen als overmacht kunnen worden beschouwd aan de zijde van de verhuurder, die niet langer het rustig genot van het gehuurde goed kan verschaffen.
Volgens de meerderheidsstrekking is dit het geval, waardoor huurders een beroep kunnen doen op artikel 1722 oud BW om kwijtschelding of schorsing van betaling van huurgelden te verkrijgen.
De minderheidsstrekking stelt echter dat er geen sprake is van overmacht aan de zijde van de verhuurder, omdat de overheidsmaatregelen geen verband houden met het verhuurde goed zelf.
Bijgevolg kan artikel 1722 oud BW volgens deze strekking geen rechtsgrond voor risicoverschuiving of -verdeling zijn.
De recente uitspraken van het Hof van Cassatie hebben kortom enige duidelijkheid gebracht, maar er blijft ruimte voor verdere discussie en interpretatie. Het is van cruciaal belang om de juiste balans te vinden tussen het beschermen van de belangen van huurders en verhuurders en het waarborgen van rechtszekerheid in crisistijden.
Emilie Javid Milani