Inleiding
Met de Zesde Staatshervorming in 2018 werd de huurmaterie geregionaliseerd, met als gevolg dat zowel het Vlaamse, Waalse als Brusselse Gewest hun eigen woninghuurwetgeving hebben opgesteld en aangescherpt. Het Brusselse Gewest heeft met de Brusselse Huisvestingscode getracht de relatie tussen huurder en verhuurder te verbeteren. De recente wijzigingen hadden voornamelijk tot doel de toegang aan huurders tot fatsoenlijke, betaalbare en duurzame huisvesting te beschermen en obstakels weg te nemen.
In onze dagdagelijkse praktijk merken we echter dat deze aanpassingen vaak uitmonden in een ontmoedigingsbeleid voor eigenaars-verhuurders, zeker wanneer zij geconfronteerd worden met weerbarstige huurders.
Specifieke regelgeving voorzien in de Brusselse Huisvestingscode, in combinatie met de gerechtelijke achterstand, maken het voor particuliere en institutionele eigenaars-verhuurders bijzonder onaantrekkelijk om nog woningen en/of appartementen aan te bieden onder het Brusselse Woninghuurdecreet.
Hoewel het decreet vertrekt vanuit de terechte noodzaak om huurders te beschermen, werd de impact op de rechten van verhuurders onvoldoende ingeschat. Het gevolg lijkt te zijn dat de regelgeving een negatieve impact heeft: enerzijds daalt de kwaliteit van het beschikbare aanbod, anderzijds zullen eigenaarsinvesteerders twee keer nadenken vooraleer te investeren in de Brusselse huurmarkt, wat een spijtige tendens is.
Bij wijze van voorbeeld nemen we de referentiehuur onder de loep, die aanvankelijk enkel een informatieve waarde had, maar sinds 1 mei 2025 kan leiden tot retroactieve verlagingen van contractueel overeengekomen huren.
Een ander voorbeeld dat we kort aanhalen, betreft de winterstop, die uithuiszettingen tussen 1 november en 15 maart onmogelijk maakt. In combinatie met de gerechtelijke achterstanden veroorzaakt dit een ware malaise op de woninghuurmarkt voor verhuurders, die maandenlang geen huurinkomsten ontvangen vaak oninvorderbaar en hun pand geblokkeerd zien, met bijkomende schade tot gevolg.
Referentiehuur: maatregel zonder maatwerk?
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft een systeem van referentiehuur ingevoerd om de transparantie van de huurmarktprijzen te verhogen. Dit mechanisme zou de huurders en verhuurders een zogenaamd objectief referentiepunt moeten bezorgen, gebaseerd op de belangrijkste kenmerken van het gehuurde goed: oppervlakte, ligging, bouwkwaliteit, uitrusting, energieprestatie, enz.
De beschikbare berekeningstool (https://huurprijzen.brussels/ ) geeft een indicatie of de gevraagde huurprijs overeenstemt met de kenmerken van het pand. De tool hanteert echter een beperkt aantal criteria.
De Brusselse overheid werkt bovendien met referentiehuren per wijk of zelfs per straat, wat in se zou inhouden dat alle woonunits in de betrokken wijk of straat dezelfde woonkwaliteit zouden vertonen. In een straat waar bijvoorbeeld zowel sociale woningen als luxepanden bestaan, wordt vaak dezelfde referentiehuur toegepast, zonder dat het pand zelf wordt beoordeeld.
Dat leidt tot absurde situaties waarin een lichtrijk gerenoveerd appartement van 100m² met terras, moderne keuken en energieklasse B dezelfde referentiehuur krijgt als een gedateerd appartement van 100m² zonder isolatie of buitenruimte in hetzelfde blok.
Sinds 1 mei 2025 wordt deze referentiehuur bovendien steeds meer als norm gehanteerd. Krachtens de Ordonnantie van 10 april 2025 – die bepaalde artikelen van de Ordonnantie van 28 oktober 2021 in werking stelt – geldt dat een huurprijs vermoedelijk excessief is wanneer deze meer dan 20% boven de referentie ligt (art. 224 HVC). Het gaat weliswaar om een weerlegbaar vermoeden: de verhuurder kan aantonen dat het verschil gerechtvaardigd is door bijzondere comfort- of kwaliteitskenmerken.
Toch brengt dit grote onzekerheid met zich mee voor verhuurders, die hun huurprijs op elk moment aangevochten kunnen zien, met het risico dat de vrederechter de huur retroactief verlaagt. De komende
rechtspraak zal uitwijzen hoe streng dit instrument wordt toegepast, maar het is duidelijk dat het investeerders niet stimuleert om te blijven investeren of renoveren in de Brusselse woninghuurmarkt.
Wat ontbreekt?
Enig onderscheid tussen panden in uitstekende staat met investeringen in afwerking, energiezuinigheid of renovatie – en verouderde, slecht onderhouden appartementen in dezelfde straat. Of een appartement recent volledig werd gerenoveerd, hoogwaardige afwerking biedt of energiezuinige technieken heeft, maakt nauwelijks verschil in de huidig berekende referentiehuur. Resultaat: goed onderhouden of gerenoveerde panden worden financieel afgestraft, waarbij eigenaars die net investeren minder kunnen vragen dan de werkelijke waarde.
Winterstop, verstrengde regelgeving en achterstand bij de rechtbanken: verdedigbaar –
verenigbaar?
Wat is de winterstop?
De winterstop, ook wel bekend als het wintermoratorium, is een periode waarin uithuiszettingen in Brussel verboden zijn om dakloosheid tijdens de koudste maanden te voorkomen. Deze winterstop geldt voor uithuiszettingen tijdens de periode van 1 november tot 15 maart.
Dit betekent dat een verhuurder tijdens deze maanden geen procedure tot uithuiszetting mag starten of uitvoeren, tenzij er sprake is van een uitzondering. Zo’n uitzondering doet zich bijvoorbeeld voor wanneer
er een herhuisvestingsoplossing beschikbaar is, wanneer de huurder de woning al heeft verlaten, wanneer de gezondheidstoestand of veiligheid van de woning een onmiddellijke uitzetting rechtvaardigt, wanneer
het gedrag van de huurder een gevaarlijke situatie creëert die verder wonen onmogelijk maakt, of wanneer de verhuurder door overmacht de woning zelf dringend moet betrekken.
Strengere invorderings- en uithuiszettingsprocedure
Bovendien werd, naast deze winterstop, ook de procedure om tot een uithuiszetting te komen, danig verstrengd. Zo moet de noodzakelijke voorafgaandelijke schriftelijke aanmaning een reeks bepalingen op straffe van nietigheid bevatten, evenals aan de huurder één maand de tijd worden gegeven om gevolg te geven aan de aanmaning.
Pas na het verstrijken van deze maand, kan de verhuurder overgaan tot het neerleggen van een verzoekschrift voor de Vrederechter. De Vrederechter kan de zaak dan pas oproepen voor behandeling ten vroegste 40 dagen na indiening van het verzoekschrift op de griffie. In de praktijk is deze termijn vaak nog langer, hebben we kunnen vaststellen bij bepaalde Vredegerechten in het Brussels Gewest.
De verhuurder die ondertussen al met enkele maanden onbetaalde huur te kampen heeft alvorens een invorderings- en uithuiszettingsprocedure op te starten – ziet een bijkomende minimale termijn van 70 dagen verstrijken voor de voorafgaande aanmaning en neergelegd verzoekschrift, alvorens een inleidingsdatum te bekomen voor het bevoegde Vredegerecht.
De verhuurder zal nog steeds niet uit zijn lijden zijn verlost, gezien hij dan eerst nog een vonnis moet bekomen, wat wederom meerdere maanden kan duren bij bepaalde vredegerechten indien een tegensprekelijk debat moet worden gevoerd in aanwezigheid van advocaten.
Hierop zal het vonnis betekend moet worden door de deurwaarder.
Om het vonnis te laten betekenen, moet een expeditie van het vonnis bij de griffie van het bevoegde vredegerecht worden bekomen, wat in de praktijk soms ook enkele weken op zich kan laten wachten.
Tussen de betekening van de expeditie van het vonnis en de daadwerkelijke uithuiszetting, is er dan nog een bijkomend verplicht moratorium van één maand.
Het is duidelijk dat de schade van de eigenaar-verhuurder tussentijds danig zal zijn opgelopen en de onbetaalde huurmaanden zich blijven opstapelen, met hieraan spijtig genoeg ook verbonden het risico dat de schade aan de woonunit zelf ook blijft toenemen.
Een eigenaar-verhuurder die een procedure opstart wegens wanbetaling en/of niet naleving van de huurverplichtingen door de huurder, moet dus vaak al maanden wachten op een eerste inleidingszitting. Maar zelfs wanneer er uiteindelijk een vonnis tot uithuiszetting wordt uitgesproken, kan de uitvoering daarvan niet doorgaan tijdens de winterperiode (tussen ongeveer 1 november en 15 maart) en moeten bepaalde moratoria worden gerespecteerd, alvorens verdere stappen te kunnen ondernemen.
Dit betekent dat eigenaars soms meer dan een jaar na het begin van de problemen in de kou blijven staan, wat hen in sommige gevallen ook in een lastig financieel parket kan plaatsen, indien nog bepaalde financieringsverplichtingen zijn verbonden aan de verhuurder woning of appartement.
De combinatie van verstrengde regelgeving, diverse moratoria die de verhuurder dient te respecteren, evenals de winterstop en de gerechtelijke vertraging, maken het risico voor verhuurders bijzonder hoog en versterkt de perceptie dat het de bestaande regelgeving hun rechten onvoldoende beschermt. Dit heeft ook tot gevolg dat de eigenaar-verhuurder heel kort op de bal zal moeten spelen en bij de eerste wanbetaling van zijn huurder, heel snel de nodige stappen zal moeten ondernemen. Dit zal niet echt bevorderlijk zijn voor dialoog tussen huurder en verhuurder.
Besluit
De Brusselse huurmarkt snakt naar meer evenwichtige regels. Betaalbaarheid en bescherming van huurders zijn noodzakelijk, maar ook de rechten van verhuurders moeten worden gewaarborgd.
Het verschil kunnen erkennen tussen panden die al of niet gerenoveerd zijn, werkbare referentiehuren hanteren, de voorziene moratoria die elkaar opvolgen inkorten in de tijd, evenals de winterstop aan bepaalde voorwaarden koppelen (bijvoorbeeld een maximale huurachterstand van x maanden), zou al voor meer rechtszekerheid kunnen zorgen, niet alleen voor de huurders, maar ook de verhuurders. Zonder dat evenwicht zullen meer en meer particuliere en institutionele eigenaars-verhuurders afhaken, met als gevolg een daling van het aanbod aan kwalitatieve verhuurunits en stijgende huurprijzen.
Verhuurders zullen bovendien noodgedwongen steeds meer selectief tewerk gaan bij de keuze van hun huurders.
Ironisch genoeg bereikt de Brusselse Huisvestingscode met bepaalde regelgeving aldus het tegenovergestelde van wat ze initieel beoogde.
Ons kantoor staat uiteraard ter beschikking van iedereen die juridische bijstand wenst in het kader van hun woninghuurcontracten, of het nu om vragen zou handelen bij het opstellen van een huurcontract, de uitvoering ervan en/of het behartigen van geschillen, zoals bijvoorbeeld discussie of betwisting over de huurprijs, hetzij in het kader van een verzoening bij de Paritaire Huurcommissie, hetzij in een procedure bemiddeling, arbitrage of klassieke gerechtelijke procedure voor de bevoegde vrederechter.
Bruno Van Haelst & Laura Vandebriel