banner-12

Het Vlaamse “pop-updecreet”: nieuwe handelshuur van korte duur?

Op 1 september 2016 treedt het Decreet van 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht in werking.

Hiermee antwoordt de Vlaamse wetgever op de onzekerheid over de huur van een pand door zogenaamde pop-ups. Deze relatief nieuwe handelsvorm wordt gekenmerkt door haar korte duur en is daarom voor ondernemers ideaal om nieuwe concepten uit te proberen. Ook voor steden en gemeenten, evenals voor de eigenaars van handelspanden zijn pop-ups interessant om leegstaande panden nieuw leven in te blazen. Helaas waren vaak ongewild de dwingende bepalingen van de Handelshuurwet van toepassing, die echter niet tegemoet komen aan de nodige flexibiliteit van de pop-ups.

Zonder exhaustief te willen zijn gaan we alvast even dieper in op een aantal elementen van dit decreet.

 

Toepassingsgebied

Het pop-updecreet is van toepassing op de huur van onroerende goederen die hoofdzakelijk worden gebruikt voor de uitoefening van kleinhandel of ambacht, waarbij er een rechtstreeks contact bestaat tussen de huurder en het publiek. Dit gebruik moet uitdrukkelijk overeengekomen zijn.[1]

  • Het decreet geldt enkel voor huurovereenkomsten met een totale duur van niet langer dan één jaar.[2] Het is dus belangrijk om ook de duur uitdrukkelijk in de overeenkomst te vermelden.
  • Ook geldt het decreet enkel voor panden die gelegen zijn in het Vlaamse Gewest. Voor het Waalse Gewest of voor Brussels Hoofdstedelijk Gewest is een dergelijke regeling – voorlopig? – nog niet in zicht.
  • Lopende overeenkomsten vallen niet onder de nieuwe regeling.[3]

 

Wat staat er in?

De inhoud van het decreet wijkt op wezenlijke punten af van de Handelshuurwet om tegemoet te komen aan de bijzondere kenmerken van de pop-ups. Wat volgt, is een korte samenvatting van de inhoud van het decreet, waar nuttig in contrast gesteld met de bepalingen van de Handelshuurwet.

  • De maximumduur van de overeenkomst bedraagt één jaar.[4] Verlengingen zijn enkel mogelijk bij schriftelijk akkoord van de partijen en onder dezelfde voorwaarden, zolang de totale duur niet meer bedraagt dan één jaar.[5] In tegenstelling tot de klassieke handelshuur, zijn er hier geen dwingende termijnen waarbinnen een verlenging moet worden aangevraagd en is de verhuurder niet verplicht een verlenging toe te staan.[6] Ingeval de totale duur dit maximum overstijgt, valt de overeenkomst onder de Handelshuurwet en wordt ze vermoed voor 9 jaar te zijn aangegaan.[7]
    Opgelet echter, de tekst lijkt een onduidelijkheid te bevatten en spreekt enerzijds van “een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar” en anderzijds van “de duur van een geheel jaar niet bereiken of overtreffen”. Dit zou tot de interpretatie kunnen leiden dat een handelshuur van exact een jaar niet onder het toepassingsgebied van dit decreet valt? Wordt vervolgd…
    Idealiter zal men dus -voorlopig- contracten voorzien van maximaal 12 maanden min één dag.
  • Het decreet voorziet soepele opzegmogelijkheden voor de huurder. Deze kan de overeenkomst te allen tijde opzeggen via deurwaardersexploot of aangetekend schrijven, met een termijn van één maand.[8] Bij klassieke handelshuur is opzegging daarentegen slechts mogelijk bij elke driejarige periode en mits een opzeggingstermijn van één jaar.[9] Voor de verhuurder voorziet het decreet geen opzegrecht. Bij klassiek handelshuur heeft de verhuurder dit recht wel, op voorwaarde dat dit is overeengekomen en in de gevallen door de wet bepaald.[10] Natuurlijk kan de overeenkomst ook steeds in onderling overleg beëindigd worden. Het akkoord moet dan wel schriftelijk vastgelegd worden, maar tussenkomst van een rechter of notaris, zoals bij de klassieke handelshuur, is niet vereist.[11] De huurder heeft in beide gevallen geen recht op enige uitzettingsvergoeding, tenzij anders overeengekomen.[12] Dit is bij klassieke handelshuur wel het geval.[13]
  • Belastingen met betrekking tot het onroerend goed en de kosten van de nutsvoorzieningen vallen ten laste van de huurder, terwijl de Handelshuurwet dit in het midden laat.[14]
  • De huurder heeft het recht om op eigen risico verbouwingen uit te voeren die dienstig zijn voor zijn onderneming, tenzij dit schriftelijk is uitgesloten.[15] De kosten hiervan mogen het bedrag dat overeenkomt met een jaar huur niet overschrijden.[16] Bij klassieke handelshuur is dit drie jaar.[17] De huurder moet de verhuurder voor het begin van de werken schriftelijk in kennis stellen.[18] Een gerechtsdeurwaarderexploot of aangetekend schrijven, zoals bij de klassieke handelshuur, is niet vereist.[19] Bovendien kan de verhuurder eisen dat de huurder zijn eigen aansprakelijkheid verzekert. Als de huurder nadien geen bewijs levert, mag de verhuurder de werken laten stopzetten. [20] Bij het vertrek van de huurder kan de verhuurder vorderen dat de werken ongedaan gemaakt worden. Indien hij beslist om de werken te houden, is hij echter niet verplicht hiervoor enige vergoeding te betalen.[21] Bij de klassieke handelshuur daarentegen kan de verhuurder de verwijdering van de verbouwingen niet vorderen, maar zich er wel tegen verzetten. Op het einde is hij in principe wel gehouden een vergoeding te betalen, tenzij de verbouwingen zonder zijn instemming gebeurden.[22]
  • Overdracht van huur en onderhuur zijn verboden, wat niet het geval is bij klassieke handelshuur.[23]
  • Wanneer het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel wordt overgedragen, is de nieuwe eigenaar gebonden aan de huurovereenkomst indien deze geregistreerd is.[24]

Bruno Van Haelst

 

Voetnoten

[1] Art. 2 Decreet van 17 juni 2016;

[2] Art. 2 Decreet;

[3] Art. 20 Decreet;

[4] Art. 3 Decreet;

[5] Art. 4 Decreet;

[6] Art. 14 Handelshuurwet;

[7] Art. 4 Decreet;

[8] Art. 5 Decreet;

[9] Art. 3 Handelshuurwet;

[10] Art. 3 Handelshuurwet;

[11] Art. 3 Handelshuurwet;

[12] Art. 7 Decreet;

[13] Art. 25 e.v. Handelshuurwet;

[14] Art. 8 Decreet;

[15] Art. 9 Decreet;

[16] Art. 9 Decreet;

[17] Art. 7 Handelshuurwet;

[18] Art. 9 Decreet;

[19] Art. 7 Handelshuurwet;

[20] Art. 11 Decreet, bijna letterlijk overgenomen uit art. 8 Handelshuurwet;

[21] Art. 12 Decreet;

[22] Art. 9 Handelshuurwet;

[23] Art. 13 Decreet;

[24] Art. 14 Decreet.