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Corona et le bail: quelles conséquences sur le paiement du loyer?

I. Introduction

Parmi les nombreuses conséquences découlant de la crise du Covid-19 et des mesures d’urgence qui l’accompagnent, l’impact sur les contrats de bail commercial alimente des interrogations particulièrement pressantes, principalement concernant le paiement du loyer. Est-il envisageable d’obtenir une suspension ou une réduction de celui-ci, et sous quelles conditions ?

Pour rappel, en Belgique, des mesures d’urgence ont été prises par le biais d’arrêtés ministériels successifs. Ainsi, l’arrêté ministériel du 23 mars 2020 (a imposé la fermeture des commerces et magasins, à l’exception d’une série d’établissements donc l’activité est jugée essentielle.

Cette décision de fermeture a des conséquences sérieuses sur l’existence et l’exécution des contrats de baux commerciaux.

Deux situations sont à envisager quant à l’impact de ces mesures sur le contrat de bail :

– Les lieux loués sont frappés d’une interdiction d’ouverture en vertu de l’arrêté ministériel du 23 mars 2020 (ci-après, l’arrêté ministériel) ;

– Les lieux loués ne sont pas frappés d’une interdiction d’ouverture en vertu de l’arrêté ministériel.

Avant de nous intéresser à ces deux hypothèses, nous abordons deux points théoriques essentiels.

Par ailleurs, il va de soi que les considérations qui suivent ne valent qu’en l’absence de clause contractuelle réglant cette problématique entre Bailleur et Preneur.

 

II. Rappel théorique

1. Les obligations réciproques du contrat de bail

Comme tout contrat dit « synallagmatique », le contrat de bail fait naître des obligations réciproques dans le chef du bailleur et du locataire, qui sont interdépendantes.

Le bailleur est avant tout tenu de fournir au locataire la jouissance des lieux qui font l’objet du contrat de bail.

A cet égard, le Code civil contient un principe général du droit, applicable en cas de destruction de la chose louée (article 1722 du Code civil) :
– En cas de destruction totale, le bail est résilié de plein droit ;
– En cas de destruction partielle, le preneur peut demander, soit une diminution du loyer, soit la résiliation du bail.

Découle de cette disposition la notion de « perte juridique » du bien, désignant la situation dans laquelle un obstacle empêche la jouissance des lieux loués. La perte juridique justifiera une suspension des obligations contractuelles.

Quant au locataire, il a pour principale obligation de s’acquitter du paiement d’un loyer et de ses accessoires, à savoir les frais et charges découlant de la jouissance du bien loué.

2. La force majeure

La force majeure, étant un évènement imprévisible, indépendant de la volonté des parties et qui rend impossible l’exécution du contrat, peut être invoquée par une partie de manière à se libérer des obligations dont elle est débitrice sans devoir indemniser son cocontractant.

L’application de la force majeure requiert la réunion de trois conditions :
– L’évènement invoqué ne peut être imputable à l’une des parties ;
– L’évènement invoqué est imprévisible : c’est-à-dire qu’il n’aurait pas pu être anticipé lors de la conclusion du contrat et que le débiteur de l’obligation n’est en mesure d’empêcher ou d’éviter ni l’évènement ni ses conséquences ;
– L’évènement invoqué constitue un obstacle insurmontable rendant l’exécution des obligations impossible.

Il est important de souligner à ce stade que l’application de la force majeure au paiement d’une somme d’argent est malaisée. Tant la doctrine que la jurisprudence s’accordent à considérer que, l’argent étant une chose de genre (et donc non-périssable), il n’est jamais véritablement impossible de s’acquitter d’une obligation de paiement. La simple difficulté liée à l’exécution d’une obligation ne suffit généralement pas à l’application de la force majeure.

 

III. En pratique

Il nous faut confronter ces principes aux circonstances exceptionnelles que nous rencontrons.

1. Si les lieux loués sont frappés d’une interdiction d’ouverture

Lorsque les lieux loués doivent être fermés en application de l’arrêté ministériel, le bailleur est confronté à un cas de force majeure l’empêchant d’offrir la jouissance du bien au preneur, du moins dans les conditions initialement prévues. C’est en effet l’immeuble qui est visé par l’arrêté ministériel et non l’activité qui y est exercée en tant que telle.

Peut-on pour autant parler d’une véritable « perte juridique » qui aboutirait à la suspension des obligations issues du contrat de bail ?

La question se pose dans la mesure où de nombreux locataires utilisent toujours les lieux loués comme un espace de stockage, et il leur est tout à fait possible d’entreprendre, par exemple, des travaux d’entretien ou d’aménagement. Ainsi, certains seront tentés d’avancer que les locataires continuent à jouir des lieux loués et qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution de leur obligation de paiement.

Nous nous rangeons ici à l’avis de notre Confrère, Me Higny, dans son analyse publiée dans la Libre Belgique ce 21 avril 2020 de l’obligation de jouissance. Celle-ci doit être examinée concrètement, en tenant compte de toute l’étendue que les parties ont voulu lui donner dans le contrat de bail, et de la destination envisagée des lieux loués.

Ainsi, il ne peut être soutenu que l’exploitant d’un magasin de vêtements continue à jouir des lieux loués simplement parce qu’il peut encore y stocker de la marchandise. Les lieux loués ne sont, dans cette hypothèse, pas utilisés selon leur destination qui est d’accueillir la clientèle et de lui vendre des vêtements.

Ce genre d’hypothèse devrait dès lors justifier la suspension du loyer pour la durée de l’interdiction d’ouverture.

La situation sera cependant différente si le locataire continue à exercer ses activités dans les lieux loués, par exemple en proposant des services de vente à distance. Une telle situation pourrait, selon les cas, amener les parties à s’entendre sur une diminution du loyer mais il serait excessif de prétendre à une suspension totale.

2. Si les lieux loués ne sont pas frappés d’une interdiction d’ouverture

Dans cette hypothèse, il est tout de même possible que le preneur subisse des pertes dues à une diminution de son activité, ou qu’il ait tout simplement décidé lui-même de fermer son établissement par souci de sécurité.

L’application de la force majeure à ces situations est problématique. Dans la première, c’est la condition du caractère insurmontable de l’obstacle qui pose problème. Comme évoqué ci-dessus, l’argent étant une chose de genre, il n’est virtuellement jamais impossible de s’acquitter du paiement d’une somme d’argent. Dans la seconde, on se heurte à la condition de l’imputabilité de l’évènement. Si le preneur prend lui-même la décision de fermer, et même si cette décision relève du pur bon sens, il ne pourra avancer que l’arrêt de ses activités est indépendant de sa volonté.

Les circonstances appellent à la collaboration entre cocontractants. Si le droit belge ne fournit pas de solution spécifique aux situations inédites que nous rencontrons aujourd’hui, les principes généraux que sont notamment l’exécution de bonne foi des conventions et la théorie de l’abus de droit offrent un cadre aux discussions des parties.

Soulignons pour conclure qu’il en va de l’intérêt tant du bailleur que du preneur de s’atteler à la recherche d’un compromis, permettant à chacun de traverser cette période de la manière la plus sereine possible et d’éviter la naissance de conflits aux conséquences potentiellement plus durables que la crise du Covid-19.

Noémie Gillard
Avocate